11MP -2020 高收入国- 第11大马计划的看法

基本上经济学家指没有扩大的野心。没有迈向先进国的方向。基本上没有什么大方向。而且Penang 这么重要的城市也忽略了。


我觉得蓝图是很重要的。

1. 我认为首要工作是重新制定我们的教学syllabus, 不要交出一群死读书的学生。
2. 另外需要立刻的打击贪污。这是当务之急的。


不过政府说以后减少对石油的依赖是好的，毕竟过度依赖一项收入风险也是蛮高的。所以政府就着手GST，我其实认为是不错的计划，因为其实毕竟许多国家已经实行，马来西亚是比较迟的，不过现有的制度太乱了，很多东西又不征税。而且龙虾不收税，普通虾收税，我觉得真是乱搞。

还有买 prepaid card 不收GST，通话的时候会征收GST，听了真的是冒汗，其实我是支持prepaid card 收GST的，毕竟prepaid card 的使用者是外劳，他们也应该缴交税务。不过这个措施就好象买饭吃不用GST，开始吃饭就需要付GST，怪怪的。


所以我本身也认为11MP挑战重重。还有1MDB在新加坡的不是cash， 然后变成asset， 在然后又有人说是unit，到底什么才是对的呢。而且庞大的债务就要到期了，究竟如何 refinance 或者在借钱还债，如果还债谁来还债？会是EPF吗？

下个月Fitch要给大马重新评估了，如果马来西亚被降级，我相信马币有望继续的贬值。

高收入的假象

为了让人民拥有高收入，我相信有的一些的假象，比如先使用6% GST 的工具以及高通膨（比如最近一家日本餐厅的绿茶期价至RM3.20 而被告），高收入国随之代之的是高消费。而且RM一直的贬值，就算拥有高收入，不过如果换成USD 人民的实质收入也是下滑的，进口产品的费用也是不断的增加。在汇率不稳定的情况下，政府也需要不断的增强自己的汇率。


- 政府放眼，底层40%的家庭平均收入，将于2020年达到每月5000令吉（2014：RM2358）。也就是每一年我们的收入需要增加13.3%来达到。（话说我想问各位每年的加薪都有13.3%以上吗？话说很想跳槽增值比较快）。Anyway 我相信是有一定的难度的，因为许多人还是领着最低薪资的酬劳。不过现在的年轻人都是夫妻一起工作，比起以前都是丈夫工作，所以长期来说应该也会因为这个因素使家庭平均收入增加。不知道5年后5000令吉足够生存吗？那些拥有多个孩子的应该也是一个负担。不过有时候也不需要这么多烦恼，关关难过关关过。

能考薪水过活吗- 理财- 让生活有更多的选择

马来西亚，人民平均薪水最少40%的应该都是打工族，平均薪水有RM2312，在这5年的时间，人民的薪水增加了9.9%，平均一年不到2%，可是单单是通膨一年就至少5%了。而这40%的人只占了人民总收入的15.6%, 最高薪水的15%人士却占领了48.3%的收入。

由于今年GST的起步，在中产阶级越来越辛苦的同时，政府有许多的福利给了这些低收入和中产阶级的人士，如个人所得税和企业税扣税和 BR1M，不过对我来说，与其一直停留在同样的位置，不如增加自己的能力，来取得更好的薪水。

其实马哈迪最近宣布，他一个月薪水RM20,000就够用了，其实对我来说也是够用的，人需要这么多钱来干嘛呢。有房子住，一个家庭两辆车方便日常需要，还有剩余的过日子是绰绰有余的。

不过其实我相信单靠薪水的增加是很难养活我们自己和家人了，或者很难达到财务自由，除非你的年收入真的很高，唯有借助理财的力量战胜通膨，让自己的收入增加。让我们的人生拥有更多的选择权，不需要担心我们生病的时候没有工钱或OT拿。也许这个选择是工作，你终于可以拿低一点的薪水做自己快乐的工作，而不compromise 你的享受，因为你有很丰厚的 investment income 帮补你。毕竟工作是一天至少8小时的，如果有可能，谁不希望选择自己想要的工作呢。

财务自由计划 Plan A: 4 年大计 2014-2017

其实为了有更理想的财务规划，我们都需要有一个 planning, 让投资简单化，而我的planning 是在4年累计 第一桶金，也就是RM100，000。

这笔是以我的 劳动 income （包括EPF）& investment income（包括EPF return etc） & others ( 红包之类的，不过其实长大了才知道原来我们包的结婚红包多过新年说收到的红包）得到的。

 Income= Labour income + investment income + others - expenses

所以平均一年需要存RM25，000（平均1个月RM2083.33）。我的计划是从2014年开始跑的，预计2017年达成。其实我的 investment income是一年 expected 7%，所以其实前几年应该需要少过RM25，000的，因为之后会有更多的investment income 的帮助，不过为了简略和方便（其实我也不会算），懒惰的我还是直接拿来除以4.

其实虽然这个每月目标看似简单，其实也一点也不简单，好比一个人如果以RM2500的薪水，EPF贡献了600，那么还需要存1483.33。现在的生活费那么高，需要给房租，交通费，交际费，上网费，伙食费，家用，GST，等等，许多时候也是寥寥无几了。所以每个月的Budget Planning 也需要规划的很恰当。

本来去年的累计存款是不达标的，不过拿了今年的花红后，实在是很感恩。（未来我还是希望以股息来让我自己拥有第13个月花红，因为万一辞职了就没有花红了，所以有时候也不是很保险，而且也要看公司有没有赚钱加上老板的良心）目前还是赶上了进度，那么未来的2年又7个月，这个目标也可能会产生变化的，也许我需要结婚，买车或者买房，不过到时才打算吧。

破产 人格信用 破产

说到破产，是许多公司和个人所怕的，所欠的钱无法还清，这对于借贷者也是一种噩梦，因为白白损失了一笔钱。每一年越来越多人由于无法偿还债务而申请了辅导，在2014年已经有 309,663 人寻求辅导，相信许多人是由于炫舞，无节制的刷卡，迫使他们无法偿还贷款 ，我也相信需要人是由于没有医药卡，而欠了许多的医药费。无论如何，人民需要有更好的风险管理，比如拥有足够的后背金，最好是4-6个月的薪水，再来就是拥有医药卡等。


在马来西亚的家债越来越高的情况下，加上Basel 3 更强的 capital requirement, 银行的审核也越来越严格了，在需要加强公司业绩以及维持低风险的同事，银行需要如何突围呢。现在许多的银行都与保险公司配合，来推出不同的plan，在这严峻的经济考验下，银行是否能吸引更多的客户。另外，银行也卖许多的投资产品如unit trust 来取得盈利，许多的佣金大约是5.5%，日后如果经济前景不好，相信许多人是会暂时停止投资或者withdraw 他们的投资。现在许多的银行都冲出国外寻找更多的机会，大家就等待他们日后的成绩吧。

OSK 目标价

EPS 2015 预计收购完成会达到 27.48. （收购完毕之后，假设没有OSKP & PJD股东转换股票或者拿现金），不过OSKP & PJD 贡献利益预计是下半年开始。明年开始给予全年盈利。当然希望越多OSKP & PJD股东转换股票或者拿现金），这样对OSK给予更多的EPS增长。

PE 给予保守的 9， 合理价2.47。 （建筑由于风险较高给予PE 8，马来西亚银行股一般PE12， RHB 给予PE10，平均起来是9）

加上special dividend 0.15 和 warrant 估计 0.10 。



给予的合理价/Fair Value Target Price是 RM2.72. 


以目前2.21 的价格，return 还会有23.2%，给予买入指标。

以股息来算，目前除权后的价格为1.96，每一年派息0.075，DY是3.82%，还算不错，高过 定存，下跌风险也是很少，很好的支撑。


看好2016年会有一大片前途。那时会在给予目标价。虽然许多人不理解与误解等，不过就让业绩来证明吧。






 参考：
Bursa Dummy 给予的目标价为 RM2.39 - RM2.95
天兄给予 的目标价为RM3.18.

亮眼的OSKP 成绩 + OSK 破

盈利增加了大约一倍， 主要是因为 disposal of freehold land to PR1MA Corporation Malaysia (“PR1MA”) and higher level of construction work carried out during the period under review for on-going projects such as Pan’gaea in Cyberjaya, Mirage Residence in Kuala Lumpur, Atria SOFO Suites in Damansara Jaya and Bandar Puteri Jaya in Sungai Petani。

所以一次性把土地卖了，所以这一季的盈利会这么高。这么高的收益，还是振奋人心的。

The Group’s Phase 3 of the Pan’gaea project in Cyberjaya, Eclipse is almost sold out as take up rate reached 98% while Emira Residence in Shah Alam have achieved sales of 75%.想不到这么畅销。


根据官方统计，Damansara Jaya 的Atria Shopping Gallery会在5月尾开张，希望早日开张带，带来可观的永久持续租金。

In its 2014 annual report, the company noted tenancy at the Atria Shopping Gallery had reached close to 80%.

The new Atria has 500,000 sq ft of net lettable area, and is expected to house over 250 shops together with 1,700 parking bays.

Earnings contribution will commence likely in the financial year ending 2016.

 

On- Going Project

Mirage by the lake - Cyberjaya

Pan’gaea

The Vale II

Almira 28

Sutera Square

Zaria

而日后会发展：

Emira

前些时段的新闻稿：

OSK Property maintains RM1b launches amid slower market – CEO Ong Leong Huat

By Chester Tay / theedgemarkets.com   | April 17, 2015 : 2:27 PM MYT 

KUALA LUMPUR (Apr 17): OSK Property Holdings Bhd ( Financial Dashboard) group managing director and chief executive officer Tan Sri Ong Leong Huat conceded that the group had held back some launches last year amid a slower property market as the company waited for better timing to unveil its products.

But Ong said the group would maintain RM1 billion worth of launches, at least for the next one or two years to sustain earnings. About 20% to 30% of the GDV would be from the ongoing Sungai Petani development in Kedah.


"The group will try not to hold land for too long as it will burden the cash flow. I know the industry often views us as having comparatively lower sales.

"But what is the point of boosting our sales for low profit? We focus very much on delivering essential value to the group," he told reporters after OSK Property's annual general meeting here today.

OSK Property has a 640ha (1,600 acre) land bank scattered across the Klang Valley, and Sungai Petani, Kedah. Ong said the land bank could generate a gross development value of some RM7 billion.

According to Ong, slowing property transactions were good signs as it signified the industry "is not getting overheated."

He also said capex for land acquisition this year is RM100mil.

“Our gearing is low - about 0.14 times. So, we are comfortable with this, and allows us to take advantage of opportunities.”

Ong reiterated that the company’s policy was not to hold land for the long term.

“Generally speaking, we don’t want to hold land for 10 years.

“We want quick turnarounds.”

He also pointed out that the company had an undeveloped land bank of 1,600 acres with RM7bil in GDV.

看 到这么优雅的房子真的是流口水。很快的，OSK就会拥有大约73.6%的OSKP，成为OSK的囊中物了, 以后OSKP将成为OSK的cash cow 之一，估计EPS of OSKP 对OSK的贡献至少有 0.06，让OSK更有能力的运用他们的cash, 不需要在大量借钱来给dividend。OSK越来越像一颗宝石了。

Matrix 强力针

当投行都不看好产业股的时候，我还是持有了，果然一级的管理人员造就了这样一个 profit，盈利2倍跳真的不简单，不过会不会大家抢先GST之前买房子呢，下几个季度的成绩会怎样呢？会继续持守他为我的防守股。毕竟快铁会停在 Seremban，虽然那时候那边的房子也差不多建完了，不过很多人应该会有远光的吧，房子应该还是卖的出的。

虽然学校和俱乐部处于亏钱状态，不过我相信很快也能帮公司赚取一小部分的盈利。 公司预计未来3-5年 学校和俱乐部会贡献10%的盈利。本人是蛮看好的，无论房子经济好不好， 学校和俱乐部还是会对盈利有一点帮助。



回顾之前的文章，真是看好未来的发展。现在很多发展公司都在弄township 这个概念，比如 sunway 就达到了。


Matrix Concepts Expects Double-digit Growth

• The company’s property projects in Bandar Sri Sendayan (BSS) are expected to flourish in to a town centre, named Sendayan Icon Park, upon completion in seven to eight years. With 116 acres, there are ideas to develop a shopping mall, commercial units such as shophouses, a convention centre, a hospitality hotel, residential units and a medical facility.
• The medical facility — which will be built in BSS — will be retained by the firm to generate recurring income. The group also sees significant strides in value of the BSS township if it continues to garner notable names in the education space, such as KDU University College.

Significance: Additionally, the company is on the lookout for property land, especially in high-growth areas in Penang, Kuala Lumpur and Sabah and mentions that it is not in a hurry to seal any deals. Through the launch of its township development projects in BSS, Seremban, Negeri Sembilan and Taman Seri Impian in Johor, the company is confident in achieving double-digit net profit growth despite the softer and sluggish property market this year.

http://www.sharesinv.com/articles/2015/04/27/stocks-in-focus-my-matrix-concepts-pavilion-reit-ql-resources-%E2%80%93-270415/



看来今年的双位数成长是势在必行了。去年全年盈利RM182，611 k , 今年首季就RM 115，449，下面3季节放缓我也不会太紧张了。

至 oskp & pjd 的股东：收购案-股东们的选择权

面对目前的收购案，小股东们有3个选择，
(a) 什么都不做，继续持有
(b) 换osk股 (1OSKP 换1OSK，5PJD换4OSK
(c) 拿现金。（OSKP RM1.95，PJD RM1.56）

而如果收购案转换前持有OSK会拥有RM0.15 的特别股息和 4OSK送 1 warrant。


如果你想使用 （b ) 或者 （c) 可是不懂如何选择，那么请看下方假设性：

如果你预计OSK的股价在转换后可以达到高过RM1.85，那么你应该大胆选择换股。那么转换前的价格预计是 RM2.13以上 （RM2.13- 0.15 特别股息- 0.12/4 假设性 warrant 价格）。

那么所以如果你预计OSK的股价一直是往下的 （会到RM1.85 以下），那么你就应该选择拿现金，如果对OSK有兴趣，那么就用现金买OSK。这样可以以更低的成本买到。





收购案建议了半年也还没有official 的 announcement, 真的是苦了oskp & pjd 的股东们。希望快点尘埃落定吧，无论是成功还是失败，毕竟时间成本是很重要的。

Mitra warrant 转换

短短2个月时间，大约5分之一的 warrant -c 已经被转换成母股了。如果2015年的profit 没有增加，那么EPS就会 dilute 2.04%了。公司估计取得RM 7,296k ，估计部分会用来还债来减低利息付款，其余的现金将拿来继续发展。如果30%用来还债，估计一年可以节省RM76k 的利息 （Assumption borrowing cost @ 3.5%)。

估计日后会有更多的转换，如果全部warrant -c 转换完毕，那么公司股本会扩大最多12%。加上日后的ESOS，股本会扩大的更快。不过我认为管理层是有能力盈利增长过于所扩大的股本。

敬请期待管理层的未来发展。

OSK 迷思, 它的企业行东和旗下RHB的重组计划

之前闹得沸沸腾腾的低价收购案，我就研究了一下。其实想必黄宗华其实也不是想收购OSKPROP其他的小股东的票，只不过需要遵守Bursa 的要求向其他股东献购，而PJDEV他也是向其他股东献购。

其实本人的看法是，如果OSKPROP&PJDEV不接受收购价，自然可以拒绝，在短期内，可能造成股价在收购价徘徊，但是过了收购案之后，如果此公司的确有实力的话，股价自然会回到合理价格。

而我们需要分析的是OSK为了收购OSKPROP&PJDEV 出了这么多新股，会不会对OSK的EPS有影响，本人就做了一个预测，发现
其实会增加OSK的EPS。


股票数目：

969,058,000	Current share
177,642,601	New issue of share OSKPROP
114,685,479	New issue of share PJDEV
1,261,386,080	Total after the purchase of OSKPROP & PJDEV

我们会在此发现股本增加了30.17%，如果盈利没有上升的话那么EPS 就会 dilute 30%，那是很可怕的。那我们来看看预计增加的收入。此预测为2014年份的。

	2014 (RM’000) Note: From Annual Report 2014	2014 (RM’000)
Company profit	38,837	38,837
RHB (9.9% holding)	176,778	176,778
OSKPROP (73.6% holding)		77,141	Assumption: 2014 年Net profit
PJDEV (31.7% holding)		38,040	Assumption: 2015 财政年年 2季度：62814k，估计全年为120000k
Tax	-11,360	-11,360
Net Profit	204,255	319,436
Share Issued	969,058	1,261,386
EPS (RM)	21.29	25.32
Increase of EPS (RM)		4.25

由此保守估计收购成功会让OSK的EPS增加4.25 cents or 20%。不过这只是预测，可能会更少，考虑的因素包括收购费，利息，OSKP 与 PJDEV的未来盈利。

这两项收购有助于公司达到多元化的收入，减少单一依赖RHB的收入。

估计我的小小看法，估计是因为RHB的dividend 太少了，而且拿到的dividend 都需要参加DRP，而OSK又需要派dividend给股东，这样下次现金会一直减少，所以借着收购OSKPROP&PJDEV可以把 OSKPROP&PJDEV拿来派dividend。

这项收购预计很快可以完成，希望能达到EPS增加的效果。

SOP valuation

现在我也想用一下银行时常用的SOP valuation 来算一下合理价格，当然天哥之前算过，现在我在更新一下。

根据OSK 2014年报，RHB cap 9.94% 控股： 2.572b x 9.94% = 255,656,800 股数

RHB cap 4月24号闭市价：RM8， 也就是OSK持有的RHB cap的价值就已经拥有了RM2.11。

而OSK在4月24号闭市价价格为RM2.10. 这说明了，你花RM2.10就可以买入OSK手中持有的RHB cap，而他其他的资产，他的高楼，土地，他的信贷业务以及未来的OSKP &  PJDEV股票 等等都是免费的。没有错，是免费的，加上不久会有的special dividend of RM0.15 和 4送一的warrant。只是你看了后觉得值不值得自己决定。

另外附加：

RHB 企业重组看法

为了达到Basel 的要求，每家银行都努力的增加他们的资本。早前Public bank 的right issue 计划，现在RHB 的Right Issue 筹资需要2.5billion, 以OSK大约10%的RHB股份，OSK需要付出的现金大约为250m, 以OSK财报2714m的现金，想必不是什么大问题。所付出的资金会比从RHB 2015取得的收入多， ==， 不过cash 减少，financial asset 增加。

RHB的计划公开之后，由于EPS会冲淡的关系，所以市场给予的想法预测是负面的。

不过长期来说是利好的。

好处：

1. 每一年预计可以减少120million 的利息，Kim Eng 预测2016年的利息节省会增加公司的profit 为5.2%。

2. Goodwill 预计会从 MYR5.2b 减少 至 MYR3b 想必这多出来的 MYR2.2b 对RHB会有很大的帮助。

*股票金融中商誉（Goodwill）是什么意思，意义和翻译：

一家公司收购另一家公司时，所支付的代价超过被收购公司账面资产净值的部分，称之为商誉，是收购后集团资产负债表上资产方的一个项目。 

若支付的代价低于账面资产净值，差额则称为负商誉(negative goodwill)。 

收购方之所以会愿意付出较账面净值为高的收购代价，即之所以会有商誉，是因为收购方认为被 收购公司的价值高于财务报表所反映的资产净值，这基本上有两种原因： (1)会计上的局限使财务报表无法完全反映公司有形资产的合理价值，如公司拥有的土地已大幅增值但尚未反映在报表上； 

(2)受会计标准所限，公司的无形资产(例如受欢迎的品牌、优秀的员工及公司所建立的信誉 等)，无法反映在资产负债表上。会计标准会要求公司以合理的方式将商誉分期摊销至损益表(即将商誉作为非现金费用分期注销)，或者是不用分期摊销，但要定 期评估商誉是否还能反映收购回来的公司的价值，必要时减值或一次性注销。

3. ROE 从10.2% 增加至11.2%

4. RHB的dividend policy 会恢复为30%，不过还是会实行DRP。

本人是看好这项重组的，毕竟最重要的是profit, 可以增加profit 是最好的了。不过这项重组会成功吗？成功率应该很高，不过重组后能不能达到所期望的效果，那就有待观察了。

注意：买卖自负

股票的合理价或买入价等都是纯粹投稿者的个人功课，数据或许有所偏差，所以资料仅供参考，并不是买卖的指标，买卖前请自行评估风险，本内容并没有教导或怂恿买卖的建议，请别对号入座。

2015 年 1月到4月 投资报告

4月了，实际收入还是很低。不过感恩，一直努力不断的学习。

多数的 realized loss 是多数在 brokerage, 和最近购买了第一天的书，个人是推荐给大家的，有兴趣的朋友请点击